Antes de tudo é importante entender que quando o imóvel é financiado, o dono do bem é o banco e não a pessoa que o financiou. No momento do inventário, portanto, os herdeiros herdarão os direitos aquisitivos do falecido sobre esse imóvel, ou seja, o percentual pago antes do falecimento.
Dessa forma, ao analisar o contrato do financiamento, é preciso averiguar em qual situação entrará o inventário deste imóvel, podendo ser:
1º Contrato com seguro prestamista total: nesse caso, com o falecimento, o imóvel é quitado pelo seguro prestamista que era pago 100% pelo autor da herança. O inventário aqui seguirá normalmente, considerando a totalidade do bem.
2º Contrato com seguro prestamista parcial: nesse caso, caso o falecido tenha adquirido o imóvel com outra pessoa ou o seguro conste como parcial, apenas a parte do falecido se torna quitada e se transferirá aos herdeiros. Outras pessoas que adquiriram o bem junto com o falecido continuarão a arcar com as parcelas do bem.
3º Contrato sem Seguro Prestamista: nesse caso será preciso analisar o extrato do financiamento para que seja partilhado o resultado entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor.
Caso seja analisado somente o contrato do financiamento e o inventário seja feito baseando-se somente nas parcelas já pagas, os herdeiros pagarão imposto de transmissão em cima dos juros que os bancos embutem no valor das parcelas, o que torna a situação injusta.
Ou seja, o mais justo a se fazer é analisar o extrato do financiamento e subtrair o saldo devedor do imóvel, o resultado será o valor a ser partilhado.
Exemplo: Imóvel com valor de mercado de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Com o financiamento, o falecido pagaria, ao final, praticamente o dobro ou o triplo do valor de mercado, já que no valor das parcelas estão inclusos os juros compensatórios.
Mas, analisando o extrato do financiamento, é possível ver o saldo devedor do imóvel (saldo devedor não é o somatório das parcelas faltantes, mas sim o valor que consta no extrato do financiamento – uma vez que não possui os juros inseridos).
Se o saldo devedor for de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), significa dizer que o falecido já havia pago o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), dessa forma, os herdeiros teriam de partilhar os direitos aquisitivos do falecido no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).
É diferente se os herdeiros partilhassem em cima do valor das parcelas pagas. Veja bem: o financiamento de um imóvel de R$ 500.000,00, em 400 parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Ao final do pagamento, o valor pago teria sido de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou seja, o dobro do valor de mercado do bem.
Ou seja, R$ 500 mil somente de juros. Se o falecido já tivesse pago 200 parcelas, daria o valor de R$ 500 mil (R$ 2.500,00 x 200).
Utilizando o exemplo do inventário em cima do valor das parcelas pagas, a partilha e, consequentemente o ITCMD, seria pago considerando o valor de 500 mil e não os 300 mil conforme o exemplo da análise do saldo devedor.
São detalhes na análise que fazem a diferença no momento do inventário para não levar prejuízo aos herdeiros.
Dra., e quando o imóvel financiado é comprado antes do casamento, como fica a partilha?
Se ele foi financiado antes do casamento, essa parcela paga antes é considerado bem particular. Após o casamento, caso seja comunhão parcial de bens, será considerado como bem comum.
E como fica o direito de herança sobre esse imóvel?
O cônjuge, nesse caso, vai ser herdeiro, em concorrência com os filhos do falecido da porcentagem paga antes do casamento e vai ser meeiro sobre a porcentagem paga no decorrer da união.
Então no momento da partilha desse bem, é preciso analisar com cautela essas informações, para que o cônjuge e os filhos recebam exatamente a quota parte que cada um tem direito.
Procure sempre um especialista para conversar sobre a situação.
Este escritório está preparado para atendê-lo(a)!
GABRIELLE POLETO
OAB/SP 460.786
